Von NVM

Der Markt für Ferienunterkünfte in den Niederlanden wächst ständig. Im vergangenen Jahr ist die Nachfrage um ganze 15 % gestiegen. Das führte zu einem Verkauf von 4.330 Ferienhäusern. Der durchschnittliche Transaktionspreis stieg um 6 % auf 148.450 Euro, liegt aber etwas mehr als 20.000 Euro unter dem Rekordjahr von 2008.

Im Jahr 2017 gab es erstmals in zehn Jahren einen Rückgang in der Nachfrage. Darüber hinaus nehmen die regionalen Unterschiede weiter zu: „Wir sehen eine klare Spaltung im Markt für Ferienunterkünfte", sagt NVM-Chef Ger Jaarsma. „Diese Aufteilung ist sowohl zwischen sozial starken und schwachen Gegenden als auch zwischen alten und neuen Immobilien zu sehen." Jaarsma stützt seine Behauptung auf die Ergebnisse der jährlichen Studie zum Ferienimmobilienmarkt in den Niederlanden, die kürzlich vom Büro für Stadtplanung im Auftrag der NVM durchgeführt wurde.

Regional sind die jüngsten Entwicklungen in Zeeland am deutlichsten. Jaarsma: „In dieser Region werden mehr Urlaubsunterkünfte gebaut als in jeder anderen Region, aber die Nachfrage in Zeeland wächst stetig". Jaarsma ist über die Ausgewogenheit des Angebots an Urlaubsunterkünften in dieser Provinz ein wenig besorgt: „Das Angebot in der unteren Preisspanne trocknet zunehmend aus, während es in den oberen Preissegmenten stark ansteigt. Etwas mehr, als dies aus Sicht des Marktes wünschenswert wäre." In Zeeland wird fast die Hälfte aller Ferienunterkünfte in einem Preissegment von über 500.000 Euro angeboten. Der durchschnittliche Angebotspreis in Zeeland ist wie im letzten Jahr dramatisch angestiegen (über 20 %) und liegt derzeit bei 428.471 Euro.

Dasselbe gilt auch für die friesischen Inseln: Was teuer ist, wird umso teurer, und das sinkende Angebot und die wachsende Nachfrage haben Auswirkung auf die Preise. Der durchschnittliche Transaktionspreis auf den friesischen Inseln ist mehr als doppelt so hoch wie im niederländischen Durchschnitt: 351.888 Euro im Jahr 2017.

Ebenso dynamisch sind die Entwicklungen im unteren Bereich des Marktes. „Der Trend, veraltete Parks zu renovieren und umzugestalten, ist deutlicher zu sehen", glaubt Jaarsma. Obwohl die strikte kommunale Politik nach wie vor ein Hindernis ist, schenkt die Politik dieser Angelgenheit zunehmend Beachtung. Das Vital Holiday Park-Programm in der Veluwe scheint als Ergebnis erste Früchte zu tragen. Jaarsma: „Sinkende Angebote und statische Preise scheinen das Gleichgewicht in diesem regionalen Teilmarkt momentan zu verbessern. Andere Provinzen wie Nordbrabant und Zeeland bereiten ebenfalls Maßnahmen vor, um veraltete Angebote zu renovieren oder umzugestalten."

Ferienunterkünfte als berufliches Ziel oder Anlageobjekt
Aufgrund des zunehmenden Drucks auf dem Wohnimmobilienmarkt dienen immer mehr Ferienparks als temporäre oder semi-permanente Einnahmequellen. Ihre Merkmale unterscheiden sich je nach Region stark und hängen davon ab, was der Besitzer daraus macht. „Das stellt die Regierung vor einem Dilemma und zwingt sie dazu, sich Gedanken über die Zukunftsperspektive von Parks, die allein für Erholungszwecke gedacht sind, zu machen", sagt der NVM-Vorsitzende. „Zum Beispiel hat der Gemeinderat in Harderwijk im Januar beschlossen, vier Ferienparks förmlich in Wohngebiete umzuwandeln, da sie schon seit Jahren dauerhaft bewohnt waren."

In den oberen Marktsegmenten sieht der NVM ein schnelles Aufkommen eines exklusiven Top-Segments, das sich vor allem in Zeeland manifestiert. Der Markt für Ferienunterkünfte ist auch in diesem Segment an den Wohnungsmarkt gekoppelt, denn in dieser Provinz ist auch ein dauerhafter Wohnsitz manchmal erlaubt: In diesen kleinen Luxusprojekten treffen sich Wohnen und Erholung.

Gleichzeitig gewinnt die Ferienimmobilie als Anlageobjekt zunehmend an Bedeutung. Jaarsma: „Je nach regionaler Marktlage stellen wir fest, dass vor allem das Segment zwischen 250.000 und 500.000 Euro recht interessant ist. Auch in diesem Segment ist der Anstieg der Gesamtnachfrage am höchsten. Dies gilt besonders für attraktive Gebiete wie die Küste von Zeeland. In anderen Regionen besteht allein durch die Vermarktung von Freizeitaktivitäten kaum eine Chance auf Gewinn: Selbst qualitativ gute Parks werden zunehmend vom Markt für Kurzaufenthalte abhängig, stehen jedoch zunehmend rechtlichen Planungshindernissen gegenüber.

Die wichtigsten Faktoren, die beim Kauf einer Erholungsunterkunft zu berücksichtigen sind, sind neben spezifischen Vermietungsmöglichkeiten die relative Qualität und Lage des Objekts, die Finanzierung und die jährlichen Gebühren. Diese bestimmen die Umwandlung der Brutto- in die Nettorendite."

Trends und Entwicklungen auf dem Freizeitwohnungsmarkt
Der Markt für Freizeitwohnungen weist eine zuvor nicht gekannte Dynamik auf, sowohl im oberen als auch im unteren Sektor des Marktes. Jaarsma: „Um mit letzteren zu beginnen, kämpfen immer mehr Parks um ihr Überleben und verdanken ihre Existenz zunehmend nicht-touristischen Zwecken. In einigen Regionen, insbesondere in Nordbrabant, beobachten wir ein zunehmenden Wertverlust. Wir bemerken derzeit mehr und mehr Parks, die eine Umgestaltung in Betracht ziehen. In der Praxis dienen Fierienparks Immer häufiger als temporärer oder semi-permanenter Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsgruppen."

Ein überfüllter niederländischer Markt stellt die wachsende Herausforderung dar, den Gast zu überraschen und zwingt die Freizeitunternehmen, sich immer wieder neu zu erfinden. „Das macht sich zunehmend in zwei Formen bemerkbar", weiß Jaarsma. „Erstens sehen wir eine Zunahme an Ferienparks, zum Beispiel in der Nähe von Efteling, Beekse Bergen und Slagharen. Auf der anderen Seite bieten Ferienparks immer häufiger Tagesattraktionen und neue Einrichtungen." „Wasserunterhaltungsinvestitionen" sind ein deutlich zu beobachtender Trend und auch „Familienunterhaltungszentren" sind immer häufiger ein Teil der Resorts." Vor allem die großen Anteilhaber investieren viel. So hat Landal für die nächsten Jahre Investitionen in Höhe von 300 Millionen Euro vor allem für „Qualitätsinvestitionen" vorgesehen. Wer mit dieser Entwicklung nicht oder nur unzureichend mithalten kann, wird es beim Erhalt seines Ferienparks zunehmend schwerer haben.

Perspektiven: Steigende Preise aufgrund steigender Nachfrage und sinkendem Angebot
Die Aussichten für die Zukunft des Freizeitwohnungsmarktes werden vom NVM allgemein als positiv bezeichnet. Jaarsma erwartet, dass das Angebot vor allem im unteren Segment weiter sinken und der durchschnittliche Transaktionspreis stärker ansteigen wird. „Da die Nachfrage nach Urlaubsunterkünften in den kommenden Jahren weiter zunehmen wird, sehen wir viele Möglichkeiten für die Umgestaltung veralteter Parks. In vielen Lagen bietet sich die Option, die Parks in reguläre Wohnungen umzugestalten. Laut dem NVM-Vorsitzenden gibt es in dieser Angelegenheit eine sichere Rolle für den NVM-Broker: „Neben der Beratung beim Bau neuer Ferienparks kann ihre aktuelle Marktkenntnis besonders bei der Sanierung veralteter Parks von Nutzen sein."

Die Teilnahme von NVM an der Second Home Expo
In diesem Jahr wird die NVM-Organisation zum ersten Mal auf der September-Ausgabe der Second Home Expo vertreten sein. Die Ausstellung findet vom Freitag, dem 28. September bis Sonntag, dem 30. September, am Standort Jaarbeurs in Utrecht statt. Die Second Home Expo ist eine Messe für interessierte Verbraucher, die sich bei der Suche nach einer Ferienunterkunft informieren möchten. Fast 40 % der Aussteller der Messe konzentrieren sich speziell auf Freizeitimmobilien in den Niederlanden.

An drei Messetagen wird der NVM ein Seminar für Besucher des niederländischen Marktes über Freizeitunterkünfte, Tipps und Tricks während des Kaufs sowie mit nützlichem Fachwissen eines (spezialisierten) NVM-Brokers organisieren. Das Programm und weitere Informationen finden Sie unter www.secondhome.nl.

Von NVM

Ferienunterkünfte Résidence Lichtenvoorde